A verticalização da UNIFESP e da Vila Clementino

Contexto

Em 2008, uma auditoria da Controladoria-Geral da União identificou, dentre outros achados, uma série de irregularidades envolvendo a utilização de imóveis pela Universidade Federal de São Paulo (UNIFESP), conforme pode-se ver no quadro abaixo:

Como consequência, houve um processo de consolidação imobiliária e verticalização dos imóveis utilizados pela UNIFESP e instituições relacionadas, segue exemplo notório:

Antes: Na rua Professor Francisco de Castro quase todos os imóveis eram utilizados pela UNIFESP. Agora: Quase todos os imóveis da rua foram incorporados pela Trisul (2 empreendimentos); Mitre e Stan/Kallas).

A proposta deste estudo é demonstrar a influência que este processo de consolidação desencadeado pela auditoria teve na verticalização do bairro como um todo ao disponibilizar no mercado cerca de uma centena de imóveis e também aumentar a demanda por moradia e serviços locais em função do crescimento da instituição.

Além disso, há um enorme potencial de verticalização da universidade, conforme plano abaixo:

Escopo

A área de abrangência geográfica objeto deste estudo compreende o bairro da Vila Clementino, na cidade de São Paulo-SP, conforme o perímetro tracejado no mapa abaixo:

A Vila Clementino faz parte dos distritos da Vila Mariana e Saúde, sendo que a divisão se dá na avenida 11 de junho.

Plano de trabalho

Resumir os achados e encaminhamentos da auditoria realizada pela CGU, pelo TCU e Ministério Público, no que se refere a questão dos imóveis.
Mapear a relação de imóveis na UNIFESP antes e hoje. Formar um retrato da consolidação imobiliária.
Fazer uma correlação completa entre os imóveis que eram utilizados pela UNIFESP e instituições correlatas que foram incorporados bem como os que estão em processo de incorporação.
Identificar as perspectivas de verticalização da UNIFESP e instituições correlatas:
- Centro Cultural em Saúde da UNIFESP na Rua Botucatu
- Futuro Hospital Pediátrico na Rua dr. Diogo de Faria, 779 (atualmente um estacionamento).
- IPEPO – Instituto da Visão, na rua Pedro de Toledo x Rua Botucatu.
- Analisar a situação jurídica do terreno da Rua Estado de Israel, 638 onde funcionava o antigo Clube Adamus, que passou a ser o Clube Escola UNIFESP que está em utilização pela Marinha.
- Analisar o impacto do crescimento da UNIFESP na demanda de imóveis por profissionais de saúde, alunos, e comunidade acadêmica em geral.
- Impacto da política de imóveis da UNIFESP e seu potencial construtivo no bairro.
Adendos – aproveitando as informações disponíveis a partir do estudo principal, serão realizados alguns estudos adicionais:
- Adendo 1: Analise dos impactos da pandemia no comércio de rua e disponibilidade de imóveis no mercado a partir do comparativo do mapeamento imobiliário realizado em julho de 2020 com a realizada em julho de 2021 e com um novo mapeamento a ser realizado.
- Adendo 2: Evolução da verticalização no bairro ano a ano. Segue verticalização por década:

Resultados esperados

Além de expôr em detalhes a correlação entre a verticalização da UNIFESP e da Vila Clementino, ficará evidente a demonstração com um caso em concreto de como, em regra, o poder público resolve grandes problemas mediante o alcance de um patamar insustentável, geralmente após um grande evento ou crise. Desde de pelo menos 2001, não apenas o problema dos imóveis da UNIFESP já era conhecido como já havia a preocupação com a consolidação e verticalização. No entanto, este processo só ganhou escala após a crise de 2008.

Neste contexto, lembremos quantas iniciativas foram tomadas somente após as ocorrências de grandes desastres tais como deslizamentos; inundações; rompimentos de barragens; crise hídrica ou energética; caos aéreo; etc., apesar de os problemas e riscos inerentes serem amplamente conhecidos e difundidos.

Após a análise deste estudo será muito interessante imaginar em que nível estaria o desenvolvimento da UNIFESP e da Vila Clementino hoje, se as ações tivessem sido tomadas logo que o problema foi identificado, afinal não faltaram estudos e determinações administrativas e legais para tanto.